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Consumo inteligente

¿Cómo recuperar un inmueble por incumplimiento del arrendatario?

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¿Cómo recuperar un inmueble por incumplimiento del arrendatario?

Una de las inversiones más importantes que hace una persona en su vida es la adquisición de una vivienda, al lograrlo puede aspirar a habitarla, evitando así pagar rentas; aumentar su patrimonio, mediante un bien que puede venderse; asegurar a su familia, mediante una propiedad que puede heredarse; y por qué no, arrendarla, con el propósito de percibir ingresos adicionales, que eventualmente contribuyan con el pago de la misma vivienda.

Cuando se decide dar en arrendamiento un inmueble se debe considerar que en adelante surgirá un acuerdo con el arrendatario, quien se compromete a retribuir la cesión, el alquiler o el uso del inmueble, mediante una serie de pagos acordados. Dicho acuerdo deberá respaldarse en todo caso mediante un documento que avale los términos y condiciones del contrato.

Producto de este vínculo, entre arrendatario y arrendador, pueden acontecer situaciones que se consideren causa de incumplimiento por una de las partes, por consiguiente de terminación del contrato por la contraparte, y que se encuentran contempladas en la Ley 820 del 2013.

 

Causas por las que el arrendador puede pedir la terminación del contrato por incumplimiento del arrendatario

Como propietario del inmueble, el arrendador puede pedir unilateralmente la terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, en caso de que se presente alguna de las siguientes situaciones:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policial.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

 

¿Qué debo hacer para recuperar el inmueble si existe una causa de incumplimiento por parte del arrendatario?

Si como propietario considera que se presenta alguna de las situaciones mencionadas anteriormente, y por lo tanto existe incumplimiento por parte del arrendatario, usted podrá intentar un acuerdo a través de un centro de conciliación, si así lo considera. Sin embargo, ante esta eventualidad, usted también puede dar por terminado inmediatamente el contrato de arrendamiento, para lo cual deberá comunicarle al arrendatario la decisión, de la misma manera en que deberá indicar la causa de terminación, así como solicitar la entrega del inmueble.

Es muy importante, que la terminación del contrato se efectúe por escrito, ya que este documento puede constituirse en prueba ante eventuales procesos judiciales de recuperación del inmueble.

Para ello, le recomendamos que el escrito de terminación del contrato contenga la siguiente información:

  1. Nombre completo y dirección del arrendatario.
  2. Relato explícito de los hechos y causa de la terminación del contrato. Asegúrese de que la causa se encuentre contemplada entre las condiciones contempladas por la Ley.
  3. Especificar la fecha exacta determinada para la entrega del inmueble por parte del arrendatario.

 

¿Qué debo hacer si el arrendatario no entrega el inmueble?

Si una vez terminado el contrato el arrendatario se resiste a entregar voluntariamente el inmueble, y además no pudo llegar a una conciliación con él, usted deberá acercarse ante un Juez Civil o ante un Juez de pequeñas causas del lugar donde viva la persona e interponer una demanda para que el Juez ordene la devolución del inmueble, además del pago de las obligaciones a las que hubiere lugar.

¿Necesito un abogado?

Cuando la cuantía de la demanda supera los 40 salarios mínimos mensuales vigentes, sí necesita un abogado. En caso de que el valor sea menor usted puede presentar la demanda sin abogado.

¿Cuáles son los requisitos de la demanda?

La demanda debe cumplir con los siguientes requisitos generales:

1. Nombre completo, número de cédula o de documento de identidad y dirección de las partes y del abogado, en caso de que sea necesario contar con sus servicios.

2. Relato de los hechos, manifestando la razón de la terminación del contrato y lo que el arrendatario aún debe. Además, puede manifestarse que la situación causa perjuicios económicos adicionales al arrendador.

3. Presentar y solicitar pruebas. Es necesario presentar el contrato de arriendo, si fue por escrito, y las pruebas sobre el incumplimiento del arrendatario o de los otros hechos que dieron lugar a la terminación del contrato. En relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.

4. Presentar la petición, es decir que se ordene la entrega o devolución del inmueble, el pago de lo que se debe y de los daños causados.

5. Solicitud de embargo o secuestro de bienes (deberán, en este caso, anexarse los documentos que demuestren la propiedad de los bienes de parte del deudor).

¿Y el dinero que aún me debe el arrendatario?

Tal como se mencionó, es posible que el incumplimiento por parte del arrendatario tenga causales de tipo económico, de igual manera puede probarse que la retención del inmueble generó en el arrendador un perjuicio financiero. En el caso en el que el Juez ordene la devolución del inmueble y este logre recuperarse, usted puede ante el mismo Juez, solicitar que se inicie un proceso ejecutivo, en el cual se ordene el pago de las obligaciones.

¿Puedo retener las cosas y muebles que el arrendatario tenga en el inmueble?

En caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, el arrendador cuenta con el derecho de retención, esto implica que puede retener cosas y muebles que el arrendatario tenga en el inmueble hasta que la deuda sea cancelada. Tenga en cuenta que debe, como arrendador, abstenerse de retener artículos personales y documentos del arrendatario.

Además, tenga en cuenta…

Durante el proceso de restitución de inmueble arrendado, si la causa del incumplimiento consiste en el no pago del canon de arrendamiento, la persona demandada no será oída por el Juez mientras tanto no consigne lo que debe, de manera que si no lo hace, no podrá presentar sus argumentos o pruebas y se tendrá como válido lo afirmado por el arrendador.

Ingeniero Industrial, especialista en Logística, Cadena de Abastecimiento, Marketing de contenidos, Finanzas y presupuestos. Co-fundador de abcfinanzas.com y Fundador del sitio web ingenieriaindustrialonline.com.

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Conceptos básicos financieros

Modificación de créditos según circular externa 026

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MODIFICACION DE CREDITOS

¿En qué consiste la modificación de créditos?

Según la circular externa 026 de la Superintendencia financiera de Colombia, la persona que tenga un crédito en una entidad financiera podrá realizar una solicitud de modificación de créditos, la cual consiste en realizar una ampliación de plazo que disminuya la cuota y que esta por supuesto esté acorde a la nueva capacidad de pago del cliente, el beneficio radica en que este cambio no le generará de inmediato una marca de reestructuración en las centrales de información.

 

Requisitos para acceder a la modificación de créditos:

Si usted está pasando por una situación económica que le impide cumplir con el pago de su obligación, puede solicitar la modificación de créditos para que le amplíen el plazo y de esta manera le disminuya su cuota, tenga en cuenta que debe cumplir con los siguientes requisitos para acceder a este alivio financiero:

  • Si tiene un microcrédito o un crédito de consumo no puede estar en mora por más de 60 días, si tiene un crédito de cartera comercial no puede estar en mora por más de 90 días. Dicho atraso o mora tuvo que haberse registrado en los últimos 6 meses con corte al cierre del mes anterior. Esto quiere decir que si hoy 13 de septiembre está solicitando la modificación de créditos, la entidad financiera tomará como corte el 31 de agosto, analizando de esta manera los últimos 6 meses (Febrero – agosto), tiempo en el cuál debió presentarse el atraso para que pueda cumplir con este requisito.
  • Debe estar de acuerdo con la modificación a realizarse en el crédito, la cual consiste en que debe disminuir la cuota.
  • Debe tener capacidad de pago, es decir que demuestre que tiene como responder a la nueva cuota que le quedará.
  • El crédito que se está solicitando modificar no puede ser un crédito ya reestructurado o que tenga dicha marca en las centrales de riesgo.

 

¿En qué consiste la reestructuración del crédito?

Según la circular externa 026 de la Superintendencia financiera de Colombia, si el titular del crédito no puede sustentar la fuente de pago o no tiene como responder a la nueva cuota (en caso que se le esté validando la opción de modificación), el alivio será a través de reestructuración. Tenga en cuenta que un crédito se puede reestructurar máximo hasta 2 veces en toda su vigencia, con 6 meses de tiempo entre dichas reestructuraciones. En este orden de ideas, la diferencia que existe entre la modificación de créditos y la reestructuración es que esta última genera una marca de «reestructuración» en centrales de riesgo, lo que significa que si usted intenta adquirir un crédito o servicio en una entidad que consulte o valide su información en las centrales de información, encontrarán que actualmente usted tiene un crédito reestructurado, lo que puede interpretarse como problemas de liquidez y posiblemente dicha entidad le niegue la solicitud por ver en usted un riesgo de impago.

También le puede interesar: centrales de riesgo.

 

¿Cuándo se otorga el alivio por modificación de créditos o reestructuración?

En los casos que usted acuda a la entidad financiera a solicitar un alivio o solución a sus problemas de atraso en la cuota del crédito, la primera opción siempre será la de modificación de créditos, por el beneficio de no quedar marcado en las centrales de riesgo. Es decir que si usted intenta adquirir un crédito o servicio en una entidad que consulte o valide su información en las centrales de información, encontrarán que actualmente usted tiene un crédito que paga sin inconveniente, y posiblemente en este caso dicha entidad le apruebe la solicitud porque se refleja un buen comportamiento de pago. De igual forma, tenga en cuenta que la entidad podrá efectuar la modificación de créditos siempre y cuando cumpla con los requisitos mencionados anteriormente.

Para los créditos que tienen un codeudor, si el titular de la obligación no tiene capacidad de pago para responder a dicha modificación, pero quien aporta el dinero es el codeudor que sí tiene la capacidad de responder, el alivio en este caso siempre será reestructuración, así el codeudor esté involucrado en la cuota del crédito. El análisis financiero siempre deberá ser el del titular del crédito, no puede ser reemplazado en el análisis por los datos del codeudor.

Lea también: Refinanciación de un crédito.

 

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Consumo inteligente

Riesgos al invertir en las criptomonedas

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CRIPTOMONEDAS

No se deje deslumbrar por las criptomonedas

Seguramente le han hablado de todos los beneficios, ventajas y oportunidades al invertir en las criptomonedas, ¿pero también le han hablado de los riesgos financieros en los que usted podría incurrir si invierte en criptomonedas? Pensando en su salud y bienestar financiero ABCFinanzas.com ha elaborado el siguiente artículo donde usted podrá conocer los riesgos financieros a los que puede estar expuesto si invierte en criptomonedas:

Riesgo de crédito

En el momento que usted realiza una transacción con criptomonedas, esta validación suele durar en promedio unos diez minutos aproximadamente, y la ausencia de respaldo bancario o institucional expone a cualquier usuario al incumplimiento de la contraparte sin las habituales garantías financieras que ofrecen los sistemas de pagos internacionales.

 

Riesgo legal

Existe mucha incertidumbre y falta de claridad sobre la regulación que en cada país adoptará este tipo de monedas, sus diferencias entre los países en los que opera y su evolución o perfeccionamiento de la forma como se maneja, debilita a la criptomoneda como medio de pago y como depósito de valor.

 

Riesgo tecnológico

Las monedas virtuales son absolutamente dependientes de la tecnología y tienen por delante importantes retos a resolver antes de convertirse en un medio de pago universalmente aceptado.

 

Riesgo de mercado

El bitcoin en su relativa corta vida ha sufrido volatilidades en su cotización que lo equiparan a activos de altísimo riesgo. La volatilidad del bitcoin por ejemplo en el último año es del 79%. Lo que quiere decir que hoy un bitcoin podría estar cotizado en $20 USD, el día de mañana en $ 36 USD y al siguiente día en $ 5 USD.

Así que no se deje deslumbrar por las aparentes altas ganancias que le podrían generar las criptomonedas, tómese el tiempo necesario para analizar con cuidado los posibles riesgos financieros en los que podría incurrir si invierte en ellas.

En el siguiente artículo comprenda fácilmente qué es el bitcoin y cómo funciona: Bitcoin.

 

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Ahorro

¿Qué es la regla de las 3 R?

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LA REGLA DE LAS 3 R

La regla de las 3 R: reducir, reutilizar y reciclar

La regla de las 3 R significa “reducir, reutilizar, reciclar”, también conocida como las tres erres de la ecología. Esta es una propuesta sobre los hábitos de consumo, la cual se hizo popular la organización Greenpeace, la cual pretende un desarrollo en los hábitos de consumo responsable. El concepto se refiere a tres estrategias para manejar los residuos, hacerlos más amigables con el medio ambiente y en generar, reducir la cantidad de residuos generados.

Por su importancia, aclararemos cada una de estas estrategias.

 

Reducir

Cuando se reducen los residuos, se disminuye el impacto de estos en el medio ambiente. Por ende, los problemas en los hábitos deben iniciarse con este paso. La reducción se puede hacer de dos maneras: reducir el consumo de los bienes o reducir el consumo de energía. La última produce múltiples desechos como desechos nucleares, dióxido de carbono, entre otros.

El objetivo de esta estrategia es:

  • Reducir (o en lo posible, eliminar) el volumen de material que está predestinado a un solo uso.
  • Adaptar las maquinas respecto a las necesidades que se tengan. Por ejemplo, si no se va a lavar tanto, no llenar la lavadora de agua, sino poner la cantidad justa.
  • Buscar la reducción de perdida energéticas o de recursos como el agua, desconectando electrodomésticos que no se estén usando, desconectar transformadores, controlar las emisiones de gases tóxicos de los autos por medio de una buena revisión mecánica, producir (en el caso de las empresas) artículos no contaminantes y 100% biodegradables, entre otros.

 

Reutilizar

Es la segunda estrategia más importante de la regla de las 3 R gracias a que también reduce el impacto causado al medio ambiente así sea de forma indirecta. Esta está basada e reusar un objeto para así darle una segunda vida útil. La mayoría de bienes pueden ser reutilizados varias veces, ya sea reparándolos o transformándolos en otros. Unos ejemplos de esta estrategia son:

  • Usar la otra cara de una hoja impresa.
  • Rellenar botellas para hacer pesas.
  • Convertir las botellas desechables en ladrillos ecológicos rellenándolas de las bolsas que ya no sean usadas.
  • Se pueden hacer frascos o cajas de PVC, metal o plástico, las cuales pueden decorarse, pintarse con una gran variedad de técnicas y así servir para guardar elementos.
  • Con botellas plásticas pueden hacerse lámparas ecológicas, cuando se llenan de agua y se ponen en el techo de las casas.
  • También, con las botellas plásticas puede hacerse ropa.

 

Reciclar

Esta es la estrategia más popular de la regla de las 3 R gracias a que el sistema de consumo actual prefiere usar envases de materiales reciclables como plástico y briks pero no biodegradables. De esta manera es necesario emplear en mayor manera el personal y la energía en el proceso.

Uno ejemplo de esta estrategia es:

  • Para el vidrio y algunos plásticos, se pueden reciclar si se calientan hasta fundirles y así, se les da una nueva forma

En otras palabras, es utilizar algo de su principio así no sea de la misma calidad que tenía al inicio. En el caso del vidrio, este si es completamente reciclable, pudiendo obtener las mismas propiedades de este sin importar cuantas veces se recicle.

 

¿Por qué es importante esta regla?

La basura que producimos en nuestros hogares se dirige a vertederos o incineradoras. Una gran parte de estos residuos (específicamente el 60%) estan constituidos de envases y embalajes mayormente de un solo uso, los cuales por lo general se fabrican en base a materias primas que no son renovables o que lo son pero son explotadas a tal punto que no alcanzan su regeneración. Un ejemplo de estas últimas es la madera, la cual se usa para fabricar celulosa, la cual es muy difícil de reciclar después de que se haya usado y además, se continúa la tala de bosques sin parar.

También hay que saber que en los hogares se producen otros tipos de productos derivados de las pinturas, disolventes, insecticidas y en general de productos químicos. Tanto la basura como los residuos tóxicos pueden ser llevados a vertederos donde ocupan mucho espacio, contaminan terreno y agua; o pueden ser incinerados emitiendo gases contaminantes para la atmosfera y además produciendo ceniza, entre otros desperdicios tóxicos.

Por esto, la mejor solución sería poner en práctica lo que dice la regla de las 3 R: reducir, reutilizar y reciclar.

Le sugerimos leer el siguiente artículo relacionado: Responsabilidad social empresarial.

 

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