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¿Cómo recuperar un inmueble por incumplimiento del arrendatario?

inmueble por incumplimiento
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¿Cómo recuperar un inmueble por incumplimiento del arrendatario?

Una de las inversiones más importantes que hace una persona en su vida es la adquisición de una vivienda, al lograrlo puede aspirar a habitarla, evitando así pagar rentas; aumentar su patrimonio, mediante un bien que puede venderse; asegurar a su familia, mediante una propiedad que puede heredarse; y por qué no, arrendarla, con el propósito de percibir ingresos adicionales, que eventualmente contribuyan con el pago de la misma vivienda.

Cuando se decide dar en arrendamiento un inmueble se debe considerar que en adelante surgirá un acuerdo con el arrendatario, quien se compromete a retribuir la cesión, el alquiler o el uso del inmueble, mediante una serie de pagos acordados. Dicho acuerdo deberá respaldarse en todo caso mediante un documento que avale los términos y condiciones del contrato.

Producto de este vínculo, entre arrendatario y arrendador, pueden acontecer situaciones que se consideren causa de incumplimiento por una de las partes, por consiguiente de terminación del contrato por la contraparte, y que se encuentran contempladas en la Ley 820 del 2013.

 

Causas por las que el arrendador puede pedir la terminación del contrato por incumplimiento del arrendatario

Como propietario del inmueble, el arrendador puede pedir unilateralmente la terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, en caso de que se presente alguna de las siguientes situaciones:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policial.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

 

¿Qué debo hacer para recuperar el inmueble si existe una causa de incumplimiento por parte del arrendatario?

Si como propietario considera que se presenta alguna de las situaciones mencionadas anteriormente, y por lo tanto existe incumplimiento por parte del arrendatario, usted podrá intentar un acuerdo a través de un centro de conciliación, si así lo considera. Sin embargo, ante esta eventualidad, usted también puede dar por terminado inmediatamente el contrato de arrendamiento, para lo cual deberá comunicarle al arrendatario la decisión, de la misma manera en que deberá indicar la causa de terminación, así como solicitar la entrega del inmueble.

Es muy importante, que la terminación del contrato se efectúe por escrito, ya que este documento puede constituirse en prueba ante eventuales procesos judiciales de recuperación del inmueble.

Para ello, le recomendamos que el escrito de terminación del contrato contenga la siguiente información:

  1. Nombre completo y dirección del arrendatario.
  2. Relato explícito de los hechos y causa de la terminación del contrato. Asegúrese de que la causa se encuentre contemplada entre las condiciones contempladas por la Ley.
  3. Especificar la fecha exacta determinada para la entrega del inmueble por parte del arrendatario.

 

¿Qué debo hacer si el arrendatario no entrega el inmueble?

Si una vez terminado el contrato el arrendatario se resiste a entregar voluntariamente el inmueble, y además no pudo llegar a una conciliación con él, usted deberá acercarse ante un Juez Civil o ante un Juez de pequeñas causas del lugar donde viva la persona e interponer una demanda para que el Juez ordene la devolución del inmueble, además del pago de las obligaciones a las que hubiere lugar.

¿Necesito un abogado?

Cuando la cuantía de la demanda supera los 40 salarios mínimos mensuales vigentes, sí necesita un abogado. En caso de que el valor sea menor usted puede presentar la demanda sin abogado.

¿Cuáles son los requisitos de la demanda?

La demanda debe cumplir con los siguientes requisitos generales:

1. Nombre completo, número de cédula o de documento de identidad y dirección de las partes y del abogado, en caso de que sea necesario contar con sus servicios.

2. Relato de los hechos, manifestando la razón de la terminación del contrato y lo que el arrendatario aún debe. Además, puede manifestarse que la situación causa perjuicios económicos adicionales al arrendador.

3. Presentar y solicitar pruebas. Es necesario presentar el contrato de arriendo, si fue por escrito, y las pruebas sobre el incumplimiento del arrendatario o de los otros hechos que dieron lugar a la terminación del contrato. En relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.

4. Presentar la petición, es decir que se ordene la entrega o devolución del inmueble, el pago de lo que se debe y de los daños causados.

5. Solicitud de embargo o secuestro de bienes (deberán, en este caso, anexarse los documentos que demuestren la propiedad de los bienes de parte del deudor).

¿Y el dinero que aún me debe el arrendatario?

Tal como se mencionó, es posible que el incumplimiento por parte del arrendatario tenga causales de tipo económico, de igual manera puede probarse que la retención del inmueble generó en el arrendador un perjuicio financiero. En el caso en el que el Juez ordene la devolución del inmueble y este logre recuperarse, usted puede ante el mismo Juez, solicitar que se inicie un proceso ejecutivo, en el cual se ordene el pago de las obligaciones.

¿Puedo retener las cosas y muebles que el arrendatario tenga en el inmueble?

En caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, el arrendador cuenta con el derecho de retención, esto implica que puede retener cosas y muebles que el arrendatario tenga en el inmueble hasta que la deuda sea cancelada. Tenga en cuenta que debe, como arrendador, abstenerse de retener artículos personales y documentos del arrendatario.

Además, tenga en cuenta…

Durante el proceso de restitución de inmueble arrendado, si la causa del incumplimiento consiste en el no pago del canon de arrendamiento, la persona demandada no será oída por el Juez mientras tanto no consigne lo que debe, de manera que si no lo hace, no podrá presentar sus argumentos o pruebas y se tendrá como válido lo afirmado por el arrendador.

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